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房產證里面的面積是什么面積?70年產權到期后房子歸誰?

有人辛苦了一輩子才買了一套房子,房子有建筑面積,套內面積,公攤面積。房產證里面的面積是什么面積?房子的產權只有70年,那70年之后房子還是我的嗎?下面由小編回答上述問題。

 

 

一、房產證里面的面積是什么面積

 

房產證注明的面積為房屋建筑面積,而房屋建筑面積應為套內面積和分攤的共有面積之和。

 

1、套內面積

 

全程房屋套內建筑面積,是由房屋套內使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成;

 

套內使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:

 

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

 

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

 

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井計入使用面積。

 

d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

 

套內建筑面積計算公式:套內建筑面積=套內使用面積 陽臺面積 墻體面積。

 

2、公攤面積

 

公攤面積指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有,購房人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。

 

公攤范圍:

 

a. 各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室,以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。

 

b. 套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

 

獨立使用的地下室和作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

 

高層在建設時,為了保證電梯以及消防設施安全,開發單位一般會在低于9層以下公共區域安裝散熱器或地熱,這些公共設施單元樓所有居民都能享受到,因此在計算公攤面積時,用戶均攤采暖設施面積。

 

3、相關公式

 

建筑面積=套內建筑面積 公攤面積

 

公攤面積=建筑面積×公攤系數

 

公攤系數=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積

 

套內建筑面積=套內使用面積 套內墻體面積 陽臺面積

 

 

二、房產合同違約,開發商擅自改變房屋面積怎么辦?

 

開發商擅自改變房屋面積的處理辦法,可以分為兩種:一是按照房產合同的規定處理;二是起訴后由法院按照法律規定作出處理。

 

如果房產合同對開發商擅自改變房屋面積的違約責任作出了規定,那么開發商就應當按照房產合同的約定承擔責任;如果開發商不依據房產合同承擔責任,那么則可以向法院起訴。一般來說,法院都會要求當事人按照房產合同的約定承擔責任。

 

如果房產合同未作出相應約定,那么開發商擅自改變房屋面積怎么辦?合同未約定房屋面積誤差處理辦法的,如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差,根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,面積誤差按下列辦法處理:

 

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

 

2、面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。

 

買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

 

房產證也就是現在我們說的不動產登記證,簡稱不動產證,這是國家將原來“土地使用證”和“房屋所有權證”合二為一了。而在不動產證中也是有關于房屋面積的記載,這也是為了明確購房者購買的房屋面積,減少發生糾紛的可能,尤其是在計算房屋總價的時候。而不動產上面的面積就是房屋建筑面積,其中包括了套內面積和分攤的共有面積。

 

 

70年產權一般是說房子所占用的土地的最長使用年限,因此要是這個70年屆滿之后,房子仍舊屬于所有人,只不過此時房子下面的土地使用已經到期了,那么要繼續使用就需要向國家繳納土地出讓金,但是目前我國尚沒有具體補交辦法以及規定。

 

一、70年產權到期后房子歸誰

 

房屋產權是一種物權,根據物權法規定,這是一種永恒的權利,并不存在過期之說。我們平常所謂的70年產權并不是指房子,而是指房子所占用的土地,根據我國土地法規定,城市土地歸國家所有,因此,我們城市里的房子所占用的土地都是屬于國家的,只是國家通過招拍掛的形式將土地的使用權轉移給了開發商,開發商則需要向國家交一筆土地出讓金,而居民用地的較長使用年限為70年,70年產權便是從這里來的。剛才我們說了,房子的產權是物權,是永久的權利,而土地則是使用權,只有70年的權利。

 

那問題就來了,70年之后怎么辦?關于這個問題目前國家尚沒有作出明確的法令,有種說法是到期后補交土地出讓金繼續使用,但沒有具體補交辦法以及規定。較早一批土地大概要到2050年左右才到期我們還有很長的時間來考慮這個問題,因此大家不必過于擔心。

 

因此,在70年產權到期了之后,房子仍舊屬于所有人,只不過此時房子下面的土地使用已經到期了,那么要繼續使用就需要向國家繳納土地出讓金。

 

 

二、如何防范房屋產權糾紛?

 

弄清房屋產權是買賣房產的“必修課”,只有產權清晰的房產才能順利上市交易。防范產權糾紛需要先確定房屋的具體產權是否有限制。

 

(一)產權交易是否有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房,必須經原產權單位蓋章后才能出讓,而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

 

(二)承租人有優先購買權利。在同等條件下,房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。

 

(三)注意房屋用途限定。買房自住者可不必在意這一點,但如果是準備買房用作營業或辦公,則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望“房”興嘆了。

 

(四)房改房成本價未補足。1998年以前許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標準價購買的。所以,如果購買的是當初以優惠價、標準價購買的公房,那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定,以優惠價、標準價購得的房改房上市時,應該先補足標準價和成本價之間的差價。

 

(五)市民不能買集體土地房屋。根據國家政策規定,集體土地上的農民房屋,只能在本鄉本土的范圍內進行,不能直接賣給城市居民。

 

(六)鄉產權房屋(又稱小產權房屋)需經國家批準,征地開發,只有待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。目前,很多城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購買,聲稱可以辦理房產證。而實際上,此類房產證是鄉村集體發放的,不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題,購買者權益很難得到保障。

 

(七)長期未辦房產證的房子。如果購買的房子已經有多年的房齡,而房主只有購房合同和發票,一直未辦理產權證,這類房產很可能因為開發商的問題,導致最終無法辦理產權證。這個時候買方要仔細查詢,到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理,還是房子存在其他問題,導致無法辦證。

 

此外,在房屋買賣交易完成的同時,買家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過戶手續,以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。

 

 

嚴格來說房子的產權是沒有限制的,從我們購買了房子之后,其實就不會有產權屆滿的一天。但房子占用的土地,所有權仍舊是屬于國家的。之前購買房子的時候,是因為開發商從國家手里獲得了一定年限的使用權。而土地的使用權較長為70年。根據現在的規定來看,70年之后需要房子所有人向國家繳納土地出讓金,這樣可以繼續使用房子所占用的土地。

 

 

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